築古で売れないと思っていた実家を売却できた事例
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【名古屋版】築古で売れないと思っていた実家を売却できた事例
名古屋における、「築古で売れないと思っていた実家を売却できる」までを、事例形式で３つご紹介します。※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
1.名古屋にお住まいのE様が、「築古物件の売却方法について提案してもらった事例」
お客様の相談内容
物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 名古屋市千種区 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 土地面積 | 115.20㎡ | 売却価格 | 2,850万円 |
| 間取り | ― | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は名古屋にお住まいの50代、E様です。
一人暮らしをされていたお母様がお亡くなりになり、名古屋市千種区にあるご実家を相続されました。
E様は名古屋市港区にマイホームがあるので、ご実家に住む予定はありません。
ご実家は築48年と古く、「現状のままでは売れないのでは？」という不安から、具体的な行動を起こせずにいました。
「このまま悩んでいても前に進めない。まずはプロに話を聞いてもらおう」と思い立ち、E様はご実家の査定を兼ねて、地元の不動産会社に相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した築古物件を節税しながら賢く売却したい
不動産会社の探し方・選び方
E様は、インターネットで地元の不動産会社を検索し、その中で、
- 売却実績が豊富で、築古物件の最適な売り方もわかっていそう
- 売却、買取、リースバックなど様々な方法があり、適切なアドバイスをもらえそう
上記2点に魅力を感じ、vogueに査定と相談を依頼することにしました。
E様の「トラブル・課題」の解決方法
E様のご実家を査定して、弊社はE様に「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用して売却するのをご提案しました。
1.「相続空き家の3,000万円特別控除」とは
「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除できる制度です。
制度を利用するためには、以下の要件などを満たす必要があります。
＜「相続空き家の3,000万円特別控除」の主な要件＞
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 売却時に一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して更地にしてから引き渡すこと
- 相続の開始直前に、被相続人が一人で居住していたこと
- 区分所有建築物（マンションなど）以外の建物であること
- 売却価格が1億円以下であること
- 配偶者・親子・親族など特別な関係にある人への売却ではないこと
参考：国税庁｜https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
2.「結果」
E様は建物を解体したうえで「更地」として売却する方針を決断されました。
解体費用はかかりますが、特例により譲渡所得にかかる税金を節税できるので、手元に残るお金は多くなります。
E様は、弊社が手配した解体業者でご実家を解体し、売却活動を開始しました。
4か月後には買主が見つかり、引き渡し後に税理士を通じて確定申告を行ったことで、3,000万円の特別控除が無事適用されました。
E様からは「更地にするのは考えていませんでしたが、提案していただいたおかげで特例を利用することができました」とのお言葉をいただきました。
2.名古屋にお住まいのN様が、「不動産会社に築古物件を買い取ってもらうことで、売却後のトラブルを回避できた事例」
お客様の相談内容
物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 名古屋市中村区 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 88.50㎡ | 土地面積 | 110.20㎡ |
| 築年数 | 52年 | 売却価格 | 1,480万円 |
| 間取り | 5DK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は名古屋にお住まいの60代、N様です。
お父様から相続した名古屋市中村区にあるご実家が長年空き家となっており、雨漏りの跡やシロアリの被害が最近目立つようになってきたので、売却しようかと考えていました。
しかし、「個人の方に売った後で、他の欠陥が見つかってクレームや修理費用の請求が来たらどうしよう」と、売却後について懸念していました。
また、室内の荷物もそのままの状態で長年放置していたので、売却できるのか相談することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
- 売却後に建物の欠陥のせいでトラブルになるのを避けたい
- 室内の荷物もそのままだが、売却できるか知りたい
不動産会社の探し方・選び方
N様は市内の不動産会社をインターネットで検索し、数社に電話で問い合わせた結果
- 不動産売買におけるトラブル対応の実績が豊富だった
- 残置物（家財道具）の処分も含めて、現状のまま引き受けてくれる
上記２点が決め手となり、vogueに相談することにしました。
N様の「トラブル・課題」の解決方法
N様は、売却後に建物の欠陥のせいでトラブルになるのを心配されていました。
そこで弊社は、不動産会社による買取をすれば、「契約不適合責任」が免責されることをご説明しました。契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）とは、売主が買主に対して負う責任のことです。
1.買取すれば欠陥トラブルが回避できる理由
売買契約において、引き渡された不動産が契約内容と異なっていた場合、買主は売主に対して修繕や損害賠償を求めることができます。
例えば、
- 契約書にはない雨漏りやシロアリ被害など
- 基礎のひび割れ、柱や梁の腐食、傾きなど
- 給排水管の水漏れ・詰まり、給湯器・ボイラーの故障など
- 隣地との境界が不明確、実測面積と登記面積の相違など
が発覚した場合、買主は修理や代金の減額、契約解除、損害賠償などを求めることができます。
「契約内容と異なる欠陥」は、法律上「契約不適合責任」と呼ばれます。
2020年4月の民法改正で、旧「瑕疵担保責任」から名称変更されました。
「契約不適合責任」には通知期間が定められています。
買主は、不具合を知った日から1年以内に、その内容を売主へ通知する必要があります。
不動産会社による買取にすれば、「契約不適合責任」を免責（売主が責任を負わない）とする特約を結ぶことが可能です。
そのため、個人間売買で起こりやすい売却後の補修対応や損害賠償請求のリスクを回避でき、売主は安心して売却できます。
2.「結果」
N様はトラブルを回避するため、弊社へ買取を依頼され、ご実家は荷物もそのままの状態で弊社が買取、早期に売却できました。
N様からは、「契約不適合責任が免責となったことで、売却後のクレームを心配する必要がなくなり、肩の荷が下りました」と、大変喜んでいただけました。
3.東京都にお住まいのW様が、「長年放置していた名古屋の実家を古家付き土地として売却できた事例」
お客様の相談内容
物件 概要
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所在地 | 名古屋市緑区 | 種別 | 土地（古家付き） |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 105㎡ | 土地面積 | 155.60㎡ |
| 築年数 | 44年 | 売却価格 | 1,980万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は東京都にお住まいの50代のW様です。
W様は10年以上前に、ご両親から名古屋市緑区にあるご実家を相続しました。
しかし遠方に住んでいることもあり、十分に手入れができないまま空き家の状態が続いていました。
そんな中、W様はテレビのニュースで「空き家を放置すると税金が高くなる可能性がある」という情報を知ります。
将来名古屋に住む予定もないため、「そろそろ実家を売却した方がよいのではないか」と考えるようになりました。
ただ、ご実家は築年数が古く、売れるのか分かりません。
解体するにも費用がかかりますが、解体費用を用意する余裕もありません。
そこでW様は、できるだけ費用をかけずに実家を手放す方法がないか相談するため、不動産会社へ査定を依頼することにしました。
解決したいトラブル・課題
課題
費用をかけずに築古の実家を手放したい
不動産会社の探し方・選び方
W様は名古屋の不動産会社をインターネットで調べました。
その中で、
- 古家付き土地としての売却実績が豊富で、解体しなくても売却できそう
- 仲介で売れなければ買取にも対応してもらえるため、万が一の場合も安心できそう
上記2点が、自分の状況に合っていると感じ、vogueに相談することにしました。
W様の「トラブル・課題」の解決方法
W様は「空き家を放置すると税金が高くなる」という点を心配されていました。
そこで弊社は、空き家を放置した場合に固定資産税が高くなる仕組みについてご説明しました。
1.空き家を放置すると固定資産税が高くなる仕組み
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」により、固定資産税などが軽減されています。
空き家であっても、適切に管理されている限り、特例は引き続き適用されます。
しかし、空き家が適切に管理されず放置されている場合、自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」として勧告を受けることがあります。
勧告を受けると「住宅用地の特例」の対象外となり、固定資産税が最大で約6倍になる（都市計画税とあわせると約4.2倍になる）可能性があるため注意が必要です。
「住宅用地の特例」による軽減率は以下のとおりです。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 用地 | 対象（一戸あたり） | 固定資産税の 課税標準額 |
都市計画税の 課税標準額 |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 1/6に軽減 | 1/3に軽減 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 1/3に軽減 | 2/3に軽減 |
2.「結果」
弊社はW様に、建物を解体せずに「古家付き土地」として売り出す方法をご提案しました。
買主が自分の希望に合わせて解体やリノベーションを自由に行える売却方法です。
W様は弊社のご提案に納得されたので、「古家付き土地」として販売活動をスタートしました。
遠方にお住まいのW様とはメールと電話でこまめに進捗をご報告しながら販売を進めました。
その結果、約6か月後に「自分好みにリノベーションして住みたい」という買主が見つかり、無事に売却が成立しました。
W様は解体費用をかけずに売却できたことに加え、空き家による固定資産税増税の不安からも解放され、大変安心されたご様子でした。
